Примерно треть всего жилого фонда в Центральном округе Москвы — 5 млн кв. м из 16 млн кв. м — составляют так называемые исторические дома. До конца 90-х годов такие объекты считались «элитными», именно в домах дореволюционной постройки предпочитала селиться элита того времени.

С появлением по-настоящему элитных новостроек ореол престижности с такого жилья спал. Соответственно изменились и спрос-предложение: историческое жилье в глазах потребителей переместилось в разряд «обычного». Однако в последние год-два снова возник всплеск интереса к жилому «антиквариату» — в первую очередь к историческим особнякам.

От особняка к доходному дому

Рынок квартир в старых домах (возведенных до эпохи сталинского домостроения) является весьма специфичным. Во-первых, таких объектов в Москве осталось мало, около 10 тыс., и с каждым годом их число все уменьшается. Во-вторых, и девелоперы, и чиновники полагают, что участь этих домов предрешена — их надо сносить и на этом месте возводить «настоящее жилье».

Понятно, откуда взялся второй довод: старые дома находятся в исторической части Москвы, и их удачное расположение можно также удачно конвертировать в звонкую монету. Некоторая часть жильцов полагает так же, в качестве аргумента приводя деревянные перекрытия, сгнившие коммуникации, отслаивающиеся фасады. Но ни тем ни другим и не приходит в голову, что старина сама по себе является той «изюминкой», которая повышает привлекательность их жилья.

Особняк в историческом смысле появился раньше доходного дома, первого типа чисто городского жилья. Отличительной особенностью городского особняка от городской усадьбы было то, что строился он по «красной линии» улиц. В особняке прослеживаются первые признаки современной городской квартиры: зонирование помещений на общественные и спальные, кухонные и обеденные зоны и т. п., которые получили дальнейшее развитие в доходном доме.

Квартиры в старинных домах нечасто попадают на рынок. Особенно редко предлагается к продаже жилье в бывших доходных домах. Среди всей старины они считаются самыми качественными по типу постройки. Проектировали их в основном иностранные архитекторы, потолки в квартирах — 3,8-4 м, а перекрытия хоть и деревянные, но из лиственницы, которая не гниет столетиями, и в ней не заводится жучок (например, Венеция на сваях из лиственницы стоит до сих пор). Кроме того, планировка квартир в старых домах уникальна — от комнат с эркерами до квадратных, прямоугольных и полукруглых.

Стоимость квадратного метра в доходных домах превышает $3 тыс. При этом на рынке такие квартиры не застаиваются, и расходятся в основном среди ценителей истории.

Второй вид домов — так называемые типовые дореволюционной постройки. Они отличаются большей простотой возведения, без изысков, небольшой этажности (бывают и по два, и по три этажа), с умеренной величиной комнат. До революции селились в них в основном купцы, для которых эстетика постройки была не главным. И располагаются такие объекты преимущественно в купеческих (в прошлом) кварталах — в Замоскворечье, на Китай-городе, вдоль Яузы. Квартиры эти относительно недороги: от $2,2 тыс. за квадратный метр. Однако ряд домов оценивается дороже. Дело в том, что в начале-середине 70-х годов по инициативе Моссовета в них провели реконструкцию и капитальный ремонт: заменили столярку и, главное, перекрытия и коммуникации. В таких квартирах цена квадратного метра может перешагивать отметку в $3 тыс.

Бизнес на отселении

Однако ошибочно думать, что квартира в новостройке обойдется дешевле исторического жилья. «Стоимость жилья в современном элитном доме может быть даже выше цены на „историческую“ квартиру в этом же районе. Так, наиболее дорогие квартиры в центре в новостройке со всеми опциями продаются по цене до $20 тыс. за квадратный метр. Почтенный возраст дома и его историческая ценность обеспечивает жилью определенную добавочную стоимость, но такая цена возможна в исключительном случае»,- полагает Юрий Хлестаков, заместитель генерального директора ЗАО «Русский дом недвижимости».

Единственные исключения из этого правила — исторические особняки, на которые в последние год-два возник большой спрос, а также дома под расселение. «Большой интерес для девелоперов представляют старые дома, в которых можно провести комплексную реконструкцию с отселением жильцов. В первую очередь это касается коммуналок, чьи жители обычно сговорчивы в плане переезда. Вопрос упрощается и тем, что в старых зданиях не так много квартир (нередко 12-15), поэтому проще удовлетворить амбиции всех людей, проживающих в них»,- поясняет Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood. Как правило, расселение обходится инвестору в сумму около $1-1,3 тыс. На эти деньги он покупает квартиры для переселенцев. Многие из них даже остаются довольны. Например, возможность переехать из коммуналки площадью 30 кв. м где-нибудь в районе Плющихи в «однушку» в Печатниках или Перово представляется для некоторых переселенцев счастьем.

Счастлив и инвестор. Капитальная реконструкция уже пустого дома обходится ему максимум в $1-1,2 тыс. за квадратный метр. Еще примерно $700-800 за квадратный метр отчисляется московскому правительству. Итого затраты на полное перепрофилирование составляют $3-3,2 тыс. за квадратный метр. А «новые старые» квартиры продаются за $4-5 тыс. за квадратный метр. Нередко особняк продается как «отдельно стоящее здание» для представительства какой-нибудь фирмы.

В среднем за год меняет профиль не менее 10 старых, теперь уже бывших жилых, домов. Таким образом город лишается своего колорита. А коренные москвичи на окраинах с ностальгией вспоминают, что они когда-то жили в самом сердце города.

Как отмечают риэлтеры, единственная возможность избежать «перепрофилирования» старого дома — заселить хотя бы треть его состоятельными людьми. Их деньги и связи являются своего рода охранительной грамотой.

Жизнь в приятном одиночестве

На другом полюсе популярных исторических зданий — особняки. «Сегодня на рынке недвижимости наблюдается настоящий бум „антиквариата“: особой популярностью среди покупателей элитного жилья стали пользоваться старинные особняки дореволюционной постройки»,- отмечает Кайдо Каарма, директор отделения «Парк Тауэрс» управления новостроек компании «Миэль-недвижимость». Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood, приводит такие данные: «Сегодня в Москве насчитывается чуть более тысячи частных домов. Большинство из них являются памятниками архитектуры, некоторые относятся к исторической застройке (реконструированные дома). Сделки по продаже таких домов единичны, и при их заключении приходится сталкиваться с множеством юридических и бюрократических проволочек». По российскому законодательству — речь идет о законах «О землепользовании и застройке в городе Москве» и «О приватизации государственной и муниципальной собственности» — собственник может приватизировать землю, на которой находится купленный им дом. Однако практически московские чиновники еще не проработали эту систему и всегда стремятся заключить договор аренды сроком на 49 лет.

Особняки, которые относятся к памятникам архитектуры, строго охраняются Государственным управлением по охране памятников (ГУОП). Владелец не имеет права делать надстройки, пристройки, менять цвет фасада, внутреннюю планировку, а любой ремонт, даже самый простой, должен тщательно согласовывать с ГУОП.

В московском правительстве до сих пор спорят, что выгоднее: заниматься памятниками самим и получать прибыль от аренды, или все-таки отдавать дома в частные руки. Ведь после этого вся забота о доме по закону «Об объектах культурного наследия…» ложится на владельца. Причем собственник имеет право только на реставрацию здания, не нарушающую историко-художественную ценность дома. «Сейчас в Москве огромное число старинных особняков, находящихся на грани обвала, и своими силами власти не в состоянии вернуть им первоначальный облик»,- полагает Марина Маркарова.

По ее словам, исторические особняки занимают отдельную нишу на рынке недвижимости — между классами люкс и бизнес. Однако исторические дома проигрывают элитным новостройкам по качеству инженерии, кроме того, в них отсутствует подземный паркинг, что является немаловажным фактором при выборе дома.

«Дух старины» стоит больших денег

В 2004 году закончилась реконструкция шести особняков. В этом году планируется начать реконструкцию еще шести-семи домов. «Как правило, особняки предпочитают люди с большими семьями. Обычно это люди, ценящие архитектуру старой Москвы, „дух старины“ подобных домов, либо им дороги конкретные места Москвы, которые связаны с их детством или с воспоминаниями их родителей. Род занятий таких людей — в основном интеллектуальная деятельность, видное место среди покупателей особняков занимает московская интеллигенция»,- отмечает Марина Маркарова.

Другая категория покупателей приобретает особняки для последующей их сдачи в аренду. «Это очень прибыльный бизнес, так как особняки очень популярны на рынке элитной аренды, особенно у иностранных граждан»,- говорит Марина Маркарова.

«Цена в первую очередь зависит от качества проведенной реконструкции. Также имеет значение, как давно проводилась реконструкция: чем позже она была проведена, тем выше стоимость квартиры. Кроме того, если в доме в процессе реконструкции устанавливают лифт и удается сделать подземный паркинг (что особенно важно), то цены за квадратный метр становятся сопоставимы с ценами в новых домах, и редко опускаются ниже $4 тыс.»,- отмечает Владимир Кудрявцев, эксперт-аналитик Paul’s Yard.

Один из примеров таких реконструированных жилых особняков — здание на Малой Молчановке, д. 6. Особняк имеет 5 этажей, в нем расположены 7 квартир. У особняка своя территория, многоуровневая охрана, площадь квартир — до 420 кв. м. «Этот особняк выкупил один человек, полностью его отреставрировал, провел все самые современные коммуникации и распродал квартиры в нем своим друзьям и партнерам по бизнесу»,- говорит Владимир Кудрявцев. Примерно такая же участь постигла особняк в Большом Афанасьевском пер., д. 32. Сейчас в нем живут представители «Альфа-груп».

«К примеру, рядом с реконструируемым старинным зданием (жилой дом № 45 по Большой Никитской улице), реставраторы возвели отдельный особняк площадью 600 кв. м со своим входом, лифтом, паркингом и небольшой придомовой территорией. На той же Никитской, д. 60, стр. 3, реализуется здание постройки 19 века с собственным внутренним двором площадью 1200 кв. м»,- рассказывает Кайдо Каарма.

Стоят такие здания немногим больше, чем обычная загородная резиденция класса de luxe на Рублевском или Новорижском шоссе — средняя стоимость квадратного метра в городских усадьбах начинается от $6 тыс. Таким образом, особняк в центре Москвы сегодня можно приобрести за $5 млн, что также вполне сравнимо со стоимостью столичного пентхауса.