|
19-го июля 2011 | Григорий Ревзин, "Коммерсантъ Власть"
Город с южным уклоном
Пока мэр Сергей Собянин и губернатор Борис Громов не представили
президенту Дмитрию Медведеву план увеличения территории Москвы в два с
половиной раза, высказывались самые разные идеи о том, какая часть
области будет присоединена к Москве. Говорили и о севере, и о западе, и о
развитии Москвы клином в сторону Петербурга (по Ленинградке и новой
платной дороге Москва—Петербург) или во все стороны до линии окружной
дороги ("бетонки"). Но того решения, которое в итоге было принято:
клином по Варшавке и Киевскому шоссе на глубину за "бетонку" до линии
кольцевой железной дороги, не ожидал никто. Конечно, можно сказать, что
это проявление стилистики путинской эпохи: серьезные государственные
решения готовятся в глубокой тайне. Но все же расширение Москвы — это не
Фрадков и не Зубков, это не вопрос кадровых назначений. Подобное
изменение границ одиннадцатимиллионного города — это серьезная
политико-экономическая инициатива, которая должна опираться на
просчитанные социальные, экономические, градостроительные, транспортные,
энергетические и экологические сценарии развития. Невозможно
представить себе, чтобы все эти сценарии разрабатывались (на это нужны
годы), и никто об этом ничего не знал — мы все же не сталинское
государство, и такие режимы секретности у нас не действуют.
Из этого следует, что решение было принято
без предварительных исследований. Назовем вещи своими именами: это все
форменное безобразие и чудовищная безответственность. Никто ничего не
просчитал — просто прирезали к городу территорию в полтора раза больше,
чем он сам, и теперь будем думать, как же с этим жить. С другой стороны,
вероятно, в нашем государстве иначе и быть не может: можно представить
себе, какое количество лоббистских интересов пришлось бы увязывать, если
бы решение прорабатывалось сколько-нибудь всерьез. Даже если бы Дмитрий
Медведев оставался президентом и на следующий срок, он, пытаясь найти
"разумный" вариант, погиб бы под напором советов своих друзей.
Одновременно с сообщением о Варшавке и Киевском шоссе было объявлено о
присоединении к городу вовсе не имеющего отношения к данной территории
поселка Сбербанка Рублево-Архангельское и иннограда Сколково: Герман
Греф как придумал делать международный финансовый центр на территории
Рублево-Архангельского, так и делает, и никакие договоренности Собянина с
Громовым его не интересуют. Так что даже при сравнительно молниеносном
решении убежать от лоббистов не удается.
И все же как можно двигать по стране миллионы
людей, не утруждая себя анализом, что из этого выйдет, уму непостижимо.
Но это произошло. Попросту говоря, сели и прикинули на карте, куда б
развиться, и глубже никто пока не думал. Можно анализировать ситуацию на
том же уровне глубины, на каком они думали, и при этом понимать, что
последствия решений остаются непредсказуемыми даже для тех, кто его
принял. Тем не менее и у подобных решений есть своя логика. И она не
лишена интереса.
Самое главное здесь то, что перед нами
очевидно "волевое решение". То есть Медведев и Собянин не последовали
естественному ходу вещей, не стали присоединять к Москве территории,
которые уже де-факто к ней присоединились (например, Рублевку или Новую
Ригу). Подольск, Климовск или Апрелевка живут сегодня автономной от
Москвы жизнью. Вообще в сторону юга и юго-запада город не развивался:
сюда не движутся основные грузопотоки и человеческие ресурсы.
Соответственно, присоединенная территория не обладает развитой
транспортной инфраструктурой; с районами Ленинградки, Дмитровки и
Ярославки этот кусок Подмосковья несравним. Даже наличие на новой
территории правительственного Внуково не делает выбор удачным (если
только не считать, что вся эта территория отдается под выселение
чиновников из Москвы, и никого, кроме правительства, там вообще не
будет). В целом новый клин — сравнительно депрессивная территория старых
промышленных спутников Москвы (Подольск, Апрелевка) плюс ныне
утратившие свое значение военные объекты (аэропорт Остафьево, где
сегодня начала развиваться частная авиация) и объекты МВД (Бутовский
полигон). И бесконечные склады.
Можно назвать две прямо противоположные
мотивации решения идти вопреки естественному развитию событий. Одна —
позитивная. Мы принимаем большие государственные программы — такие как
Сочи или международный чемпионат мира по футболу — для того, чтобы
развивать регионы, утратившие внятные перспективы. Просто так, изнутри, у
них развиваться не получается — нужен внешний толчок. Выбрав этот район
Подмосковья, мы сглаживаем неравенство между промышленным югом и
элитным западом, которое возникло еще в 1930-е годы, в эпоху
индустриализации, по сложной совокупности климатических (преобладающие
здесь ветры дуют от Москвы, а не в город), военных и экономических
причин. В этом есть градостроительная логика: промзона на Варшавке
теперь, после присоединения новых территорий, может оказаться в
геометрическом центре нового города, и, вероятно, ее судьба несколько
изменится. Правда, следует понимать, что, делая такой выбор, мы движемся
по пути наибольших инвестиций в инфраструктуру: ее практически нет, и
нужно все создавать заново. Даже сеть дорог между Симферопольским и
Киевским шоссе придется полностью реконструировать, а это миллиарды
долларов; стоит ли говорить про энергетику, канализацию, газ и т. д. По
сравнению с уровнем инвестиций, необходимых для реализации проекта,
новая Москва делает расходы на Сочи мелкими карманными тратами.
Вторая возможная причина заключается в том,
что на этом направлении сравнительно мало элитной застройки. Это вам не
Рублевка и не Новая Рига. Из известных мест отдыха тут только старый
санаторий Пахра, хотя, конечно, изредка здесь встречаются новые коттеджи
(скажем, в районе подсобного хозяйства Воскресенское). В основном
население этой зоны (250 тыс. человек) живет в рабочих поселках. Эти
поселки скорее выиграют от возникновения рядом с ними высокоплотной
городской среды, а виллы олигархов такого соседства не терпят, маркизам
Карабасам нужны леса и поля. Так что, можно сказать, выбирая это
направление, президент искал "наименее конфликтный" участок для будущего
развития столицы. Правда, нужно понимать, что теперь чиновникам с
Рублевки придется ездить на работу на расстояние не в 20 км, а в 80 км.
Возможно даже, что их земля начнет дешеветь, а участки, непосредственно
примыкающие к новой столице, например вокруг Чехова, возрастут в цене.
Представить себе, как будет создаваться новая
Москва, сейчас, до момента составления нового генплана города, довольно
трудно. Можно говорить о двух вариантах развития, опять же
"естественном" и "волевом". Москва представляет собой своеобразную
"восьмерку", и кажется, что как в исторической Москве самое главное —
это центр, так и в новой Москве возникнет свой Кремль где-то в центре
территории. Однако сами по себе города развиваются не по геометрической,
а по экономико-географической логике, и при естественном ходе вещей
новая территория будет осваиваться по линиям Сиферопольского, Калужского
и Киевского шоссе. Это будет "город наизнанку", где наиболее престижная
застройка находится на периферии, а в центре — что-то куда более
скромное.
Но возможно, что градостроители,
руководствуясь логикой красоты генплана, сломают эту историю и все же
нарисуют новый правительственный центр в сердцевине новой территории.
Тогда Москва превратится в осевой город наподобие Парижа, ее главной
магистралью станет Калужское шоссе, на которое будет нанизано три центра
— собственно исторический московский, узел восьмерки в районе
Битцевского парка и новый центр где-то в районе деревень Песье,
Ознобишино и Колотилово (эти поселения со звучными именами могли бы
стать новыми центрами исполнительной, законодательной и судебной
власти).
Трудно предсказать и бизнес-перспективы
развития нового города. По логике вещей государство должно строить новые
правительственные здания и инфраструктурные объекты, предоставив
частным девелоперам строить жилье (хотя это вовсе не обязательно: мэр
Лужков, например, предпочитал строить жилье сам). Главный вопрос для
девелоперов сегодня — удастся ли запустить на новых московских
территориях "жилищную финансовую пирамиду", когда квадратный метр, как в
старой Москве до кризиса, за год растет в цене на 100% и является в
основном финансовым инструментом, а вовсе не местом для проживания.
Определенные условия для этого возникают. Скажем, по сведениям газеты
"Ведомости", жилье в Коммунарке у Вадима Мошковича немедленно после
объявления воли президента выросло в цене на 30%. Вместе с тем те
девелоперы, у кого здесь еще ничего не построено, попали в странную
ситуацию. Старые согласования, полученные в условиях, когда эта
территория относилась к Московской области, вероятно, должны утратить
свою силу: ведь они никак не учитывают новую логику местного развития.
Новых согласований до того, как утвержден новый генплан, получить по
идее невозможно. Актив в виде земли вроде бы резко возрос в цене, с
другой стороны, в ближайшие два года осваивать землю невозможно.
Остается либо заниматься земельными спекуляциями, либо спокойно уезжать
на курорты и мирно жить, зная, что актив дорожает сам собой. Что,
собственно, и составляло основные занятия подмосковных лендлордов до
кризиса 2008 года. Как ни странно, новое революционное решение позволяет
им вернуться к прежней жизни.
Источник:
|
|
